Развод и ипотечная квартира: как поделить долги и имущество безболезненно

По статистике, около 60% семей распадаются в первые пять лет брака – статистика, согласитесь, неутешительная. Помимо психологических неприятностей, связанных с этим процессом, бывших супругов ждут разборки материального плана. Например, если общая квартира в ипотеке как делить при разводе недвижимость? Конечно, большинство пар вступая в брак надеются, что проживут вместе всю жизнь, поэтому о брачном договоре, столь распространенном за рубежом, задумываются редко. Нет у супругов и плохих мыслей во время оформления квартиры по ипотеке, именно поэтому, в случае развода проблем с разделом кредитного имущества возникает немало.

Позиция банка

Не стоит забывать, что кроме несчастных супругов в этой финансово-любовной истории замешана и третья сторона – банк. Согласно условиям ипотеки, заемщик должны информировать кредитную организацию обо всех серьезных изменениях в своей жизни: серьезных болезнях, рождении детей, смене документов и, конечно, разводе. Позиция банка проста – ему важно получить назад свои деньги, желательно – со всеми причитающимися по договору процентами. Именно поэтому, банку, выдавшему ипотечный кредит, необходимо заранее знать о том, что материальное положение дел клиентов может измениться и вовремя среагировать.

Именно поэтому, первым делом, решая, как при разводе платить за ипотеку, стоит отправиться в банк, чтобы совместными усилиями полюбовно разрешить сложившуюся ситуацию. Кроме того, при разделе совместно нажитого имущества, судебная инстанция в обязательном порядке призовет на заседание экспертов банка, поскольку без из согласия принимать то или иное решение суд не сможет. Изменения в договор по ипотеке могут быть внесены только лишь банком, поэтому присутствие его специалистов при разделе квартиры и оставшегося долга обязательно.

Перед тем, как отправиться в банк, супругам стоит предварительно обговорить свои предпочтения по поводу раздела ипотеки и прийти к общему мнению. Если совместное решение устроит специалистов банка, документы можно будет переоформить без разбора материалов в суде, если же одного из супругов или банк ни одно из предложенных решений устраивать не будет, без разбирательства в независимой инстанции не разобраться. Как делится ипотечная квартира при разводе? Существует несколько основных вариантов:

• Найти собственные деньги для досрочного погашения, погасить задолженность, продать квартиру и поделить деньги пополам.
• Найти покупателя для ипотечной квартиры, который погасит задолженность перед банком. Оставшиеся деньги поделить между супругами.
• Оставить квартиру в пользование одного из супругов и переоформить на него договор и долг. Второму супругу выплатить компенсацию, за уплаченные в период совместной жизни ежемесячные платежи.
• Продолжать совместно платить за ипотечное жилье, чтобы по окончании срока действия договора продать квартиру наиболее выгодно.

Какие препоны могут возникнуть со стороны банка? Во-первых, супругам могут не дать разрешение на досрочное погашение ипотечного кредита или на продажу ипотечного жилья третьему лицу. Также проблемы могут возникнуть, если было принято решение переоформить договор по ипотеке на одного из супругов. Может случиться так, что финансовое положение того, кому достанутся обязательства не удовлетворит банк, поэтому в переоформлении будет отказано, или же ему придется искать нового созаемщика.

Делим имущество и долги

Решая вопрос, как делится ипотека при разводе, стоит ознакомиться и с действующим законодательством. Важно знать, что при разрыве брачных уз делятся не только материальные ценности, нажитые в браке, но и приобретенные за его время долги. Поэтому, если квартира была приобретена в браке, неважно, в ипотеку или за наличные, она будет разделена пополам, вне зависимости от того, на кого она была оформлена. По взаимному согласию бывшие супруги могут разделить доли в ипотечной квартире по собственному усмотрению. Часто, большую часть отписывают тому из супругов, с кем остаются жить дети.

Что касается задолженности по ипотеке перед банком, то ее выплачивать обязаны будут также оба супруга и тоже в равных долях. В случае, если оба на это согласны, специалисты банка переоформят договор и разделят проценты поровну, чтобы каждый оплачивал их отдельно. Впрочем, это может нести в себе некоторые проблемы. Например, если один из супругов перестанет выплачивать долг по своей доле, банк может пустить квартиру с молотка, при этом то, что второй супруг добросовестно выплачивал свою долю, роли играть не будет. Поэтому, при наступлении подобной ситуации, ответственная половина бывшей семьи выплачивает и долю того, кто своими обязательствами пренебрегает. Важно, документировать подобные случаи, сохранять чеки и квитанции, чтобы потом была возможность взыскать эти суммы через суд.

Решая, как разделить ипотечную квартиру при разводе, стоит учитывать и тот факт, что если приобретена она была до брака одним из супругов, то второй никаких прав на нее не имеет. Единственное, что можно потребовать – вернуть часть уплаченных совместно ежемесячных платежей. Случаются прецеденты, когда разводящийся получает в такой квартире долю. Чтобы такая возможность появилась, необходимо доказать, что в жилье были вложены собственные средства: на ремонт, покупку встроенной мебели или же был внесен серьезный вклад по уплате долга перед банком. Лишь в этом случае получится разделить квартиру, купленную до брака.

Нет тела – нет дела

Итак, вы все-таки решили завершить семейную жизнь, несмотря на наличие квартиры в ипотеке. Как делить квартиру в ипотеке при разводе, чтобы весь процесс прошел максимально безболезненно? Самый лучший выход – найти собственные средства для того чтобы погасить кредит досрочно. Оптимальный вариант – продать что-либо из другого имущества, нажитого совместно, например, автомобиль или дачу. После того, как задолженность перед банком будет погашена, квартиру можно будет продать максимально выгодно, поскольку жилье без обременения, априори, стоит дороже, чем проблемные объекты, находящиеся в залоге у банка.

Как делить вырученные от ее продажи средства – вопрос индивидуальный. Часто бывшие супруги делят все пополам, особенно, если расходятся мирно. Бывают случаи, когда одному из супругов достается большая сумма, например, если он вносит первоначальный взнос из собственных средств или в одиночку совершал выплаты по кредиту. Если договориться не получается, лучше идти в суд, куда следует представить все доказательства понесенных трат: чеки, квитанции, договора подряда и прочие бумаги.

Этот вариант позволяет максимально быстро и без нервотрепки распрощаться с совместным имуществом и разойтись на все четыре стороны свободными людьми, которым больше не надо иметь общих дел. Впрочем, подходит этот вариант лишь в том случае, если при разводе удается сохранить дружеские отношения.

Кстати, иногда банки предлагают надежным заемщикам после развода и получения прибыли от продажи квартиры использовать эти деньги в качестве первоначального взноса для приобретения нового отдельного жилья для каждого. Пожалуй, именно этот вариант является наиболее удачным – бывшие супруги обеспечены собственным жильем, не имеют общих дел и общих долгов. Сохраняются и хорошие взаимоотношения с банком, который также остался в выигрыше: вместо одного ипотечного договора получил сразу два новых.

Делим квартиру поровну

Еще один вариант – оставить квартиру в собственности и разделить ипотеку при разводе поровну между бывшими супругами. Если кредитный договор был оформлен лишь на одного из супругов, необходимо обратиться в банк, чтобы все обязательства по выплатам были разделены, согласно договоренности и каждый мог выплачивать свою часть долга обособленно.

Тот же принцип действует и при разделе непосредственно жилплощади. Необходимо выделить причитающиеся каждому доли и оформить это законодательно в Росреестре. Помните, что даже если квартира по бумагам принадлежит лишь одному разведенному супругу, право на имущество имеет и второй. Если у вас нет веских аргументов, чтобы лишить его такого права, старайтесь не доводить дело до суда – только потратите время и деньги на адвокатов.

Зачем же оставлять квартиру, и кто будет в ней жить, если совместное существование больше не прельщает? Здесь есть несколько вариантов. После того, как весь долг будет выплачен, стоимость квартиры возрастет, а, значит, поделенный объект недвижимости можно будет выгодно продать, деньги поделить в соответствии с выделенными долями и потратить их на свое усмотрение. Чтобы никому не было обидно, квартиру можно сдавать в аренду, а деньги делить поровну или, если суммы ха аренду хватает, использовать ее в качестве уплаты по процентам. Подходит этот вариант и в том случае, если за время брака пара успела обзавестись ребенком. Ради того, чтобы квартира в будущем досталась ему, можно забыть взаимные разногласия и продолжать вместе выплачивать взятые на себя ипотечные обязательства.

Одному квартира с долгами, другому – деньги и свобода

Впрочем, выше обрисованы, скорее, идеальные картинки. В реальной же жизни часто бывает, что бывшие супруги не то что платить долгие годы совместную ипотеку, но и просто поговорить без криков не могут. Конечно, при таком раскладе, говорить о каком-либо совместном решении не приходится. Как правило, такие вопросы решают через суд, а, чтобы поскорее закончить все общие дела с бывшим, многие предпочитают отдать квартиру в единоличное пользование, даже если она принадлежит по закону обоим супругам.

В этом случае, вся квартира вместе с долгом по ипотеке оформляется полностью лишь на одного из супругов. Заключается новый договор с банком и оформляется новое свидетельство о собственности. Но, поскольку имущество, все-таки, совместно приобретенное, разведенный супруг, оставшийся без жилья, имеет право на денежную компенсацию, ведь ежемесячные платежи во время барка за жилье платили вместе (даже если это не так, доказать в суде то бывает очень трудно). Иногда спор, опять же, решается полюбовно, например, один супруг забирает квартиру с долгами, а другой машину или дачу без долгов и все остаются довольны. Если о размере компенсации договориться не удается, опять же, вмешивается суд, который ее назначает, рассмотрев все имеющиеся обстоятельства дела.

Единственная сложность, которая может здесь возникнуть – несогласие банка. Если тот, на кого планируется переоформление жилья не соответствует требованиям кредитной организации и у нее возникают подозрения, что выплата ежемесячных платежей может прекратиться, в переоформлении договора могут отказать. В этой ситуации можно обратиться в суд, где можно доказать, что банк принял ошибочное решение. Если же вы сомневаетесь, что дело может быть выиграно, стоит задуматься об альтернативных вариантах разделения квартиры при разводе.

Спорные ситуации

Как делится квартира в ипотеке в стандартных случаях, мы рассмотрели. Впрочем, в жизни не все так просто, и, порой, ситуации могут возникать спорные, которые можно решить только в суде. Например, что делать, если ипотека была оформлена до брака на квартиру в строящемся доме? По идее, все, что приобретено до ЗАГСа принадлежать супругу не может. Но вот в чем загвоздка, свидетельство о собственности на квартиру «в долевке» получают лишь после того, как дом будет сдан, а это может случиться уже во время брака, что автоматически желает квартиру совместно нажитым имуществом. В большинстве случаем, суд принимает решение об отсутствии прав того, кто не принимал участия в покупке на жилье, а вот за компенсацией расходов, понесенных при уплате процентов по ипотеке он обратиться может.

Еще один вопрос – пресловутый гражданский брак, который столь популярен сегодня. По закону, если нет факта официально регистрации, претендовать на совместно нажитое имущество нельзя. Впрочем, в судебной практике все чаще встречаются прецеденты, когда, при наличии весомых аргументов, имущество, все же, делили. Лучшими доказательствами в этом случае служат выписки со счетов, например, о переводе суммы первоначального взноса на счет кредитной организации или квитанции об оплате ежемесячных платежей.

Подстелить соломку

Как избежать всей этой «санта-барбары»? Конечно, идеального совета о том, как сохранить брак, не придумал пока никто. А вот, чтобы как можно меньше пострадать при разделе имущества, можно составить брачный контракт, который для нашей страны остается пока диковинкой. Оформить документ можно как до брака, так и во время совместной жизни. Это поможет, пока отношения еще безоблачные, здраво и без взаимных обид подумать, какой способ раздела имущества при разводе будет самым правильным и справедливым.