Как заработать на ипотеке?

Можно ли заработать на ипотеке? Да, конечно, если арендная ставка будет выше ипотечной. Более того, треть квартир, которые покупают россияне, нужны им для инвестирования и дополнительного заработка.

Рассказываем, как вкладываться в ипотечный кредит и зарабатывать деньги правильно.

Каким должен быть первый взнос?

Расчет первого взноса зависит от арендной ставки, кредитной и скорости роста цен на недвижимость. Сегодня на вторичку действует ипотечная ставка в размере 16%, а арендная ставка порядка 4%, т.е. расходы в любом случае выше, чем доходы.

Но, если учитывать средний рост цен на ипотечные квартиры, который в последние годы находится в пределах 5%, то в итоге вы все-таки выйдете в плюс. Если проще, то расчет выглядит так: 

• если доход со сдачи и средний прирост цен выше, чем ставка по ипотеке, то выгоднее – длительный кредит с минимальным взносом. Так у вас будет фора по времени.

С первичным жильем ситуация другая. Если ставка 7%, а иногда она бывает и ниже, а вы сдаете квартиру под 4% годовых, то со взносом в 10% вы получите около 9,9% годовых за 20 лет. При этом, если размер взноса будет 20%, то прибыль уменьшается ненамного – до 9,6%. 

Размер ипотечной ставки 

Чтобы получать доход с недвижимости, ипотечная ставка должна быть меньше арендной. В крупных городах вполне реально взять квартиру под 6%, а сдать под 7%, но это, скорее, исключение. Обычно аренда дает порядка 6%, а вот ипотечная ставка составляет 8%.

Если вы нашли ипотечную квартиру, которая находится рядом с метро и другой важной инфраструктурой, и есть возможность, что цена будет расти вместе с рынком – отлично. Даже при приросте в 2-5% и аренде в 5%, то вы можете рассчитывать на 7-10%.

Размер арендной ставки 

По факту, стоимость сдачи в аренду особого значения не имеет. Важно здесь то, за сколько вы сможете сдать ипотечную квартиру относительно ее стоимости. В Москве 4% — плохо, а вот в Челябинске и других крупных городах – 6-7% будет отличный вариантом.

Не пытайтесь погасить ипотеку только за счет арендных платежей. Аннуитетный график построен так, что платеж в год всегда выше ставки. Но здесь важно понимать, что даже при аренде в 5%, а ипотеке в 9% и средней скорости, рента превысит ипотечные платежи через 15 лет. 

В данном случае ваш финансовый инструмент – инфляция, т.к. рост цен происходит именно из-за нее. При инфляции в 10% вы перекроете ипотеку арендой уже через 10 лет.

Пример расчета стратегии инвестирования 

Итак, представим, что вы взяли жилье за 10 миллионов на 20 лет. Первый взнос – 10% при ставке в 9%. Квартиру сдаем под 4% годовых.

При среднем росте цен в 4,5%, под конец кредита стоимость квартиры поднимется до 23 миллионов. В год размер аренды с 400 тысяч рублей вырастет до 920 тысяч, при этом ипотечный платеж останется в размере 972 тысяч.

Стоит учитывать, что стоимость жилья нестабильная. Вот график роста цен по регионам:

Ответы на вопросы

На какой стадии лучше покупать квартиру?

Лучше всего – жилье на последних стадиях готовности. В первую очередь потому, что сдавать квартиру вы сможете сдавать сразу.

Вторичная или новостройка? 

Инвестирование в новостройки – лучший вариант, т.к. они более ликвидны и банально дольше простоят. Аренду также можно повысить, потому что рядом будет удобная инфраструктура.

Что лучше: однушка или студия?

Если средства позволяют, лучше покупать однокомнатную квартиру. Студия подходит далеко не всем и на рынке аренды они пользуются меньшей популярностью.

Куда лучше вкладывать: ДДУ или эскроу-объекты? 

Без разницы, главное, чтобы застройщик был надежным и заслуживал доверие. Лучше, если у него уже будут реализованные проекты с хорошими отзывами.