Способы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

Популярным способом получения жилой недвижимости считается оформление ипотеки. Она предоставляется на большое количество лет, в течение которых квартира находится в залоге у кредитного учреждения, выдавшего ипотеку. Это приводит к тому, что заемщик не имеет права распоряжаться ею по своему усмотрению. Однако нередко возникает необходимость переехать или просто получить деньги от продажи недвижимости, поэтому сразу образуется вопрос, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка. Этот процесс реален в осуществлении, однако надо разобраться в его основных нюансах и правилах.

Основные методы

Для продажи квартиры в такой ситуации используются следующие методы:

• досрочное погашение;
• продажа своими силами;
• реализация через банк;
• продажа обязательств.

Каждый вариант обладает своими особенностями, поэтому заемщик должен изучить все возможности, после чего определиться с самым лучшим решением.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант предполагает, что заемщик ищет покупателя, согласного приобретать квартиру, которая находится в обременении банка. Денежные средства, что передаются продавцу, используются для досрочного полного погашения ипотечного кредита. Оставшиеся средства остаются у заемщика.

Однако применить этот способ на самом деле очень сложно, поскольку большинство людей, желающих купить жилую недвижимость, отказываются брать квартиру, находящуюся в ипотеке. Связано это с тем, что велика вероятность того, что продавец окажется мошенником, поэтому не использует полученные средства для погашения ипотеки. Наиболее часто такой метод применяется в отношении еще строящейся недвижимости.

Сама процедура погашения ипотеки таким способом делится на следующие этапы:

• первоначально важно получить согласие от кредитной организации, в которой оформлен ипотечный кредит, на досрочное погашение и продажу квартиры, причем в этом случае непременно указывается уважительная причина, в связи с чем выполняются данные действия, поскольку банку невыгодно досрочное полное погашение, так как он теряет значительные проценты;
• от сотрудников банка получается специальная справка, в которой указывается оставшийся долг по кредиту;
• между заемщиком и покупателем квартиры составляется специальное соглашение, оно непременно должно быть заверено нотариально;
• заемщик и все его родственники, а также иные люди, выписываются из квартиры, причем важно, чтобы в ней не остались прописаны даже несовершеннолетние;
• покупатель вносит задаток, нужно сказать, что его размер должен быть равен той сумме, которая обязана быть уплачена банку для окончательного погашения ипотеки;
• закрывается ипотека, после чего снимается обременение;
• составляется документ, в соответствии с которым право собственности на жилье переходит к покупателю, а эта процедура выполняется в регистрационной палате.

Данный процесс считается законным, однако занимает обычно много времени, а также нередко получить разрешение от банка очень сложно.

Как самостоятельно продать квартиру с привлечением банка

Другим способом, каким можно продавать квартиру, которая находится в ипотеке, является самостоятельная ее реализация. В этом случае заемщик самостоятельно ищет покупателя, однако важным моментом является то, что запрещено скрывать от потенциального покупателя, что недвижимость на самом деле находится в залоге у банка. Поскольку если это будет обнаружено после проведения сделки, то покупатель может объявить продавца мошенником.

Сам процесс самостоятельной продажи считается очень простым, а также разрешенным законодательством.

Если будет найден покупатель, который готов взять квартиру, то выполняются следующие действия:

• новый владелец должен обратиться в банк, в котором оформлялась ипотека, причем он должен оповестить его сотрудников о том, что желает выкупить залог;
• составляется работниками банка специальный предварительный договор купли-продажи, причем он непременно заверяется нотариально;
• вносится нужная сумма покупателем, она является необходимой и подходящей для погашения задолженности, заносится она в специальную ячейку в банке, а оставшаяся сумма, которая полагается заемщику, вносится на другую ячейку;
• выполняется снятие обременения с квартиры;
• составляется договор между покупателем и заемщиком;
• в регистрационной палате обеспечивается регистрация данного документа;
• банк и заемщик после выполненных действий получают доступ к ячейкам.

Таким образом, данный способ, как продать ипотечную квартиру, считается достаточно сложным, причем большинство действий в таком случае должны выполняться самим покупателем. Как правило, подобная схема используется нечасто.

Реализация квартиры банком

Другим вариантом продажи жилья, находящегося в ипотеке, считается его реализация непосредственно кредитным учреждением. Банк не выступает в качестве третьей стороны, не выполняющей какие-либо действия для продажи квартиры.

Именно он занимается полным ведением сделки, а также предоставляет ячейку для оплаты и занимается оформлением нужной документации. Продавец квартиры, в качестве которого выступает заемщик, должен только ставить подписи на документах. Регистрация в Росреестре также выполняется за счет запроса сотрудника банка.

Сам процесс продажи ипотечной квартиры таким образом заключается в том, что первоначально находится покупатель, которому понравится жилье. Клиент вносит нужные деньги для погашения кредита на специальную ячейку, открываемую для него банком. Оставшаяся часть средств, которая должна после выполнения сделки перейти заемщику, кладется на другую ячейку.

После выполнения данных действий, сотрудник банка отправляет запрос в Регистрационную палату, в котором указывает о полном погашении кредита заемщиком. Это обеспечивает снятие обременения с жилого имущества. После этого проводится сделка между заемщиком и покупателем в присутствии представителей банка. Далее заемщик получает денежные средства, уплаченные им ранее по кредиту, а банк снимает деньги с ячейки, которые обеспечивают полное погашение долга.

Такая схема обычно используется в случае, если заемщик теряет работу или возникают другие финансовые сложности, в результате чего у него не имеется возможности для дальнейшего погашения кредита в соответствии с условиями кредитного договора. Как только он сообщает об этом банку, то ему обычно предлагается несколько способов решения проблемы, среди которых наиболее популярно рефинансирование или даже кредитные каникулы. Если и этого недостаточно, то банк может предложить продать квартиру для погашения долга.

Такой способ продажи жилья считается невыгодным для самого заемщика, поскольку кредитная организация старается реализовать квартиру как можно быстрее, в связи с чем устанавливает на нее очень низкую стоимость, которой должно быть достаточно для погашения долга. Банку неважно, какое количество денег останется от этой сделки, но именно эти деньги направляются заемщику.

Продажа долгового обязательства

Еще один способ продажи ипотечной квартиры предполагает реализацию самого долгового обязательства. Данный метод обозначает, что после продажи долга, он оформляется на другого заемщика. Банк должен заключить новое соглашение с покупателем квартиры, после чего оставшаяся часть суммы переводится на него. После проведения данной процедуры покупатель становится новым заемщиком, поэтому именно он должен в дальнейшем уплачивать платежи по ипотеке.

Многие люди, желающие купить квартиру, часто обращают внимание на такие варианты, которые находятся под обременением, поскольку обычно на них устанавливаются очень низкие и доступные цены. Весь процесс покупки долгового обязательства делится на следующие этапы:

• человек, желающий приобрести такую квартиру, подготавливает полный пакет документов, он нужен для оформления ипотечного кредита, поскольку банк одобрит подобную сделку только в случае, если будет уверен в платежеспособности и надежности нового заемщика, так как именно он будет далее вносить ипотечные платежи;
• банк рассматривает заявку и изучает представленные документы;
• если принимается положительное решение организацией, производится оценка жилой недвижимости;
• выполняется перерегистрация, для чего надо обращаться в Росреестр, причем данным вопросом должен заниматься только сам банк;
• заемщик подписывает подготовленные документы, на основании которых обеспечивается переуступка обязательства по уплате долга.

В такой ситуации может переходить обязательство на находящийся в ипотеке дом или квартиру. В качестве покупателя могут выступать не только физлица, но и даже иные организации.

К продаже обязательства можно отнести и перекредитование. В этом случае заемщик, желающий улучшить условия по ипотечному кредиту, обращается в другой банк, предлагающий выгодные и интересные условия, например, низкую процентную ставку или другой срок. Банк, выполняющий перекредитование, покупает у учреждения, в котором имеется оформленный кредит, долговое обязательство. После этой процедуры заемщик по-прежнему уплачивает платежи по ипотеке, однако, другому банку. При этом клиент может получить существенную выгоду за счет значительного снижения процентной ставки. Однако осуществляется процесс только в случае, если ранее ипотека погашалась в соответствии с условиями кредитного договора.

С какими налоговыми обязательствами можно столкнуться

В законодательстве четко указывается, что при покупке квартиры с помощью различных видов займов, она до окончательного погашения займа является залоговой, причем жилье находится в залоге у банка. Обременение снимается исключительно после того, как будет погашен кредит.

Перед продажей жилья, находящегося в ипотеке, следует учесть, что если оно находилось в собственности гражданина меньше трех лет, а при этом продается по цене, которая выше первоначальной стоимости, то с полученной прибыли уплачивается налог, равный 13%.

Поэтому ежели заемщик платил за квартиру меньше трех лет, то он после ее продажи должен уплатить налог, если получает от этого процесса какую-нибудь прибыль. В случае, когда уже прошло три года, то необходимость в уплате налога отсутствует.

Какие подготавливаются документы для продажи ипотечного жилья

Для того чтобы выполнить данный процесс, заемщик должен подготовить большое количество документов, к которым относится:

• договор купли-продажи, составленный с покупателем;
• если производится продажа обязательства, то подготавливается документация, подтверждающая платежеспособность нового заемщика;
• справка, в которой указывается, что по ипотеке отсутствуют задолженности;
• закладная по кредиту;
• документ, в котором прописывается, что покупатель перечислил средства на покупку жилья, причем именно они будут применяться для погашения займа;
• документы, в соответствии с которыми с квартиры снимается обременение.

Таким образом, продать квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка, на самом деле возможно, причем для этого можно выбрать четыре разных способа. Важно производить все действия в соответствии с условиями законодательства и банка, а также нельзя допустить сотрудничества с мошенниками. Не стоит забывать о необходимости уплачивать налог, если заемщик являлся собственником квартиры или дома меньше трех лет, а также получает от сделки прибыль.