Что нам стоит дом построить или залоговые ипотечные обязательства

Мечта о собственном жилье занимает умы практически каждого человека. Хорошо, если родители или государство, по тем или иным причинам, обеспечили новое поколение жильем. Впрочем, столь благоприятное положение вещей не всегда имеет место быть. Чтобы накопить на собственную квартиру или дом большинству людей приходится откладывать всю жизнь, да и это не гарантирует в итоге счастливый конец.

Благодаря появлению на финансовом рынке программ ипотечного кредитования, эта тема заиграла новыми красками. Соответствует она и общему духу времени – зачем откладывать, копить, ограничивать себя во всем и ждать лучших времен, если стать счастливыми новоселами можно уже сегодня? Под желанием получить собственное жилье скрывается множество аспектов: молодая семья хочет свить собственное гнездышко и уехать от родителей, родители, в свою очередь, желают приобрести дополнительную квартиру для подрастающих отпрысков. Многие хотят улучшить свои жилищные условия: переехать в более просторную квартиру, уехать из аварийного жилья, перебраться из деревни или провинции в большой город, где цены на недвижимость в разы выше.

Несмотря на то, что при оформлении столь долгосрочного кредита возникает серьезная переплата, многие семьи не видят для себя иного выхода, кроме оформления ипотечного договора, настолько сильна мечта о новой квартире. Все же, многие до сих пор не решаются всерьез заняться этим вопросом. Людей мучают сомнения: смогу ли я выплачивать ежемесячные платежи, одобрят ли заявку на кредит, что может приключиться за 20-30 лет? Попробуем разобраться в системе ипотечного кредитования, разложив все его аспекты от и до.

Ипотека простыми словами

Ипотека – это кредит, выданный банком для покупки недвижимости: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома, таунхауса, земельного участка под строительство и так далее. Поскольку размер предоставляемой ссуды велик, банку требуется обеспечение, то есть уверенность в том, что, если заемщик по тем или иным причинам прекратит платежи, ссуда все равно будет погашена. При оформлении подобных кредитов обеспечением выступает то самое жилье, на покупку которого и выдаются деньги. Таким образом, купленная в кредит квартира будет являться залогом до тех пор, пока вся задолженность не будет возвращена банку.

Ипотека может выдаваться коммерческими или государственными банками, определенную роль играет и АИЖК, государственная компания, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, цель которого состоит в повышении уровня доступности ипотеки. Так, если коммерческие банки работают, в большинстве своем, по стандартным кредитным схемам, АИЖК предлагает жителям страны разнообразные социально ориентированные программы ипотеки с возможностью государственной поддержки.

Как работает ипотека

Принцип кредита, взятого под залог приобретаемой недвижимости прост и, по сути, ничем не отличается от обычного кредита на любой товар. Начинается все с приятных хлопот – будущий новосел выбирает, среди всех имеющихся на рынке недвижимости предложений, квартиру своей мечты. Самостоятельно или с риелтором, клиент осматривает подходящие варианты, после чего, определившись с выбором, обращается в банк.

Далее, потенциальному заемщику предстоит следующий этап: сбор необходимых документов, которые подтвердят его платежеспособность. Кроме того, на руках у клиента должна быть определенная сумма денег, как правило, от 10% до 30% от стоимости приобретаемого жилья, которую, в случае одобрения кредитной заявки, необходимо будет внести в качестве первоначального взноса (подробнее о требованиях к заемщику, документах и первоначальном взносе поговорим далее).

Если потенциальный заемщик прошел все этапы проверок, и заявка на кредит ему одобрена, заключается договор, в котором указывается сумма первоначального взноса, стоимость квартиры, процентная ставка и срок кредитования. После этого, на счет клиента перечисляется оговоренная сумма, которая идет в счет оплаты стоимости жилья. Далее клиент оформляет недвижимость в собственность, которая для банка выступает в качестве залога.

На этом процесс оформления заканчивается, а вот отношения между клиентом и банком только начинаются: в ближайшие 10-20-30 лет заемщику необходимо будет выплачивать кредитной организации ежемесячные платежи, покрывающие стоимость квартиры и начисленных за это время процентов.

Первоначальный взнос, срок кредита и процентная ставка – три кита ипотеки

Именно на основании этих параметров и строится логика работы ипотеки, а также вытекает выгода: для банка или заемщика. Чем больше срок кредита и процентная ставка – тем выгоднее банку. Именно поэтому стоит грамотно рассчитать свои финансовые возможности, прежде чем пускаться в жилищную авантюру.

Уменьшить срок кредита и процентную ставку поможет большой первоначальный взнос. Как уже говорилось выше, большинство банков требуют в его качестве не менее 10%-30% от стоимости приобретаемого жилья. Впрочем, если вы сумели накопить больше – смело вносите, это поможет максимально сократить срок кредитования, а значит и переплату.

Некоторые банки предлагают программы ипотеки и без первоначального взноса, но их ничтожно мало, да и условия здесь не самые привлекательные. Во-первых, в случае оформления кредита без первоначального взноса ставка увеличивается на 4%-7% годовых, что в итоге вытекает в большую переплату. Поэтому, специалисты советуют постараться скопить хотя бы 10% от стоимости покупки и лишь потом прибегать к услугам банков.

В качестве первоначального взноса может выступать и уже имеющаяся у клиента недвижимость, которая может стать обеспечением обязательств по выплате, взамен приобретаемого жилья. При заключении такой сделки стоит учитывать, что все собственники такой квартиры должны быть согласны на передачу ее в залог, при этом, в случае непредвиденных обстоятельств, велики риски остаться и вовсе без нее.

Еще один востребованный вариант – использование социальных программ: материнского капитала, поддержки молодой семьи или военных. В этом случае, государство берет на себя расходы по внесению первоначального взноса или же увеличивает на определенную сумму максимально возможный размер одобренного кредита.

Что касается процентных ставок, их размер меняется в зависимости от типа приобретаемого жилья и выбранной ипотечной программы. Минимальные ставки предлагают банки при покупке жилья в новостройках, квартиры на вторичном рынке обойдутся на 1% — 3% дороже. Спасает ситуацию и действующая программа государственного субсидирования, когда часть расходов по оплате стоимости жилья берет на себя государство, тем самым, уменьшая размер процентной ставки. Если говорить о средних на рынке недвижимости ставках, они колеблются от 8% до 13%, при этом, существуют также более или менее выгодные предложения.

Быстрая ипотека для умных

Впрочем, не так страшен черт, как его малюют. Есть два варианта сделать ипотечное сотрудничество с банками максимально комфортным. Первое: взять недорогое жилье на максимально длительный срок. Конечно, переплата при этом будет весомая, да и большую часть жизни придется провести в должниках, но вот ежемесячный платеж будет небольшим и комфортным для семейного бюджета.

Второй вариант подходит для тех, кто имеет стабильный или нерегулярный, но достаточно большой доход и хочет вложить деньги в недвижимость. Наилучший вариант при оформлении ипотеки – внесение максимально большого первоначального взноса, что позволит снизить сумму основного долга, а, значит, и проценты. В этом случае срок кредита будет небольшим, а платеж, по-прежнему, комфортным.

Еще один вариант побыстрее расквитаться с долгом – досрочное погашение задолженности. В подавляющем большинстве банков мораториев на эту услугу не существует. Это значит, что как только у заемщика появляются свободные денежные средства, он может вносить сумму больше размера ежемесячного платежа, тем самым, уменьшая сумму долга и сокращая срок кредита. Это позволяет сэкономить на переплате и быстро распрощаться с долговыми обязательствами.

Идеальный заемщик: кому дадут ипотеку

Конечно, получить столь большой кредит может не каждый. Это и понятно: выдавая крупную сумму денег в долг банк идет на значительный риск, ведь в случае, если клиент перестанет выплачивать долг, последуют издержки и убытки финансовой структуры. Поэтому не стоит удивляться, что для получения одобрения по заявке на кредит стоит не только предоставить обширный пакет документов, но и соответствовать определенным требованиям.

Законопослушный гражданин

Итак, кто же имеет больше всего шансов на получение одобрения от банка по ипотечной кредитной заявке? Сразу оговоримся, что приведенные ниже характеристики создают общий, обезличенный портрет, если вы не соответствуете одному из пунктов – не стоит класть крест на мечту о новом жилье, ведь каждый случай рассматривается индивидуально. Так какой он, идеальный клиент?

• Мужчина или женщина в возрасте от 20 до 60/55 лет (имеется в виду возраст выхода на пенсию). Это требование связано с возможностью клиента работать и иметь средства для выплаты кредита, при этом, расположение потенциального клиента на нижней или верхней возрастной границе может поставить его в группу риска.
• Наличие официального места работы. Стаж на последнем месте работы должен быть не менее полугода, а общий трудовой стаж – более одного года. Вообще, чем дольше клиент работает на одном и том же месте, тем лучше, это говорит о стабильности его социального и финансового положения. Постоянное место работы гарантирует и стабильный доход, наличие которого необходимо будет подтвердить документально.
• Наличие гражданства РФ и постоянной прописки. Нерезидентам на ипотеку рассчитывать не приходится, поэтому, прежде чем думать о собственном жилье, стоит привести в порядок документы. Также клиент должен иметь постоянную прописку, в большинстве банков прописка должна быть в том же регионе, в котором оформляется кредит.
• Также есть требования, которые обязательными не являются, но могут сыграть значительную роль в принятии положительного решения. Во-первых, огромным плюсом будет наличие в собственности заемщика или близких членов его семьи недвижимости, земельного участка, денежного вклада, автомобиля и других ценностей, которые могут послужить обеспечением в случае непредвиденных обстоятельств. Негласно большее предпочтение отдают людям с высшим образованием, женатым (если супруга также имеет постоянный источник дохода), а также не имеющим судимостей и обладающим дополнительными источниками дохода.
• Наличие поручителя по кредиту обязательным требованием не является, однако, в некоторых случаях, может сыграть положительную роль, все зависит от конкретной ситуации.

Я достаю из широких штанин

В отличие от бессмертного произведения Маяковского, одним паспортом при оформлении ипотеки не обойтись. Необходимый для предоставления пакет документов достаточно весомый, при этом, некоторые бумаги требуют специального оформления, а многих потенциальных клиентов, и вовсе, лишают возможности претендовать на кредит. Но, обо все по порядку:

• Паспорт гражданина РФ. Действующий и в хорошем состоянии, то есть не почерканный, без вырванных страниц и с читаемой информацией.
• СНИЛС. Предоставление этого документа является, скорее, формальностью и проблем не вызывает.
• Заверенная работодателем копия трудовой книжки, в некоторых случаях необходимо предоставить еще и трудовой договор.
• Справка о подтверждении дохода. Чаще всего используется форма 2НДФЛ или справка по форме банка. По согласованию с кредитной организацией возможно предоставление справки по форме компании-работодателя, индивидуальные предприниматели могут предоставлять справки и выписки из налоговой службы. Если имеются дополнительные источники дохода, и их можно подтвердить, такие документы также стоит предоставить.
• В качестве документа, подтверждающего платежеспособность, могут выступать свидетельства о собственности на недвижимость, автомобиль, выписки из банка о наличии вклада. Если же уже имеющаяся квартира выступает в качестве залога, документы о собственности необходимы в обязательном порядке.
• Для мужчин до 27 лет необходимо предоставление военного билета.
• Если клиент женат (разведен) или имеет детей, необходимо предоставить документы из органов ЗАГСа: свидетельство о браке (разводе), свидетельства о рождении детей. Также в некоторых случаях просят предоставить дипломы о получении высшего образования.

А надо ли страховать?

Вопрос оформления страховки равно или поздно встает перед каждым заемщиком. Согласно законодательству, банки не имеют прав обязывать клиента оформлять страхование жизни и здоровья. Впрочем, чтобы сократить риски, создана специальная дифференцирующая система процентных ставок: если кредит оформляется без страховки, ставка повышается. В большинстве случаев, выгодно взять кредит именно с услугой финансовой защиты, это сэкономит деньги и позволит не переживать о будущем.

Обязательным является страхование приобретаемого жилья на случай причинения ущерба или гибели недвижимости. Такая страховка стоит не дорого, при этом, давая дополнительные гарантии безопасности и заемщику, и финансовой организации.

Брать или не брать?

Взвесив все «за» и «против», можно сделать однозначный вывод о том, что «ипотеке быть». На сегодняшний день это наиболее доступный способ приобретения собственного жилья, других механизмов на рынке недвижимости для широких слоев населения не существует. Конечно, и самому потенциальному клиенту необходимо приложить некоторые усилия, чтобы стать частью этой программы. Однако, все затраченные силы, однозначно, стоят ощущений, возникающих при получении ключей от новой, только твоей квартиры, в которой начнется еще более счастливая жизнь и исполнятся все мечты.